曾经溢价率高达305%,现在却底价成交,这个区域的房价泡沫已破?

发布时间:2019-07-12 12:02:41 来源:成都房天下 关键词:购房 二手房 经济 新城控股

本文来源:成都摇号助手,作者:留房百事

上周,眉山市公共资源交易中心公示了一则公告。万科以底价拍得仁寿县16宗国有建设用地的使用权,总计占地面积约1185.15亩,耗资约32.35亿元,平均楼面价约4094元/㎡。


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这16宗地块全部隶属于仁寿县清水镇,距离“大名鼎鼎”的视高镇直线仅5.3公里,如此大的手笔,再加上特殊的地理位置,让我想起了2017年5月保利的一宗土地成交。


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2017年5月,保利以5.67亿元拍下仁寿县视高镇104.98亩住宅兼容商业地块,溢价率高达305%。这宗土地成交可以说是仁寿县房地产市场的关键性节点,正式开启了仁寿县的炒房热潮。

在2017年5月以前,仁寿县的房价还在4000元/㎡左右,而保利拍得的这宗104.98亩地块,算上返迁安置费楼面地价预计达到4000元/㎡左右,“面粉比面包还贵”!


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在保利这次土拍过后,仁寿县2017年的土拍市场一路走高,成交楼面价先后突破4000、5000、6000元/㎡。特别是2017年9月29号新城控股拍得地块,楼面价达到了6264元/㎡;2017年10月11日远大聚华拍得地块,虽然楼面价为4957元/㎡,但算上返迁成本后,实际楼面价达到了7000元/㎡!


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(2017年,仁寿县部分土地成交)

在调控政策的大环境下,各大房企又纷纷入驻仁寿县,且土拍价格持续走高。投资客看中了这个不受调控政策影响的潜力区域,于是蜂拥而至,从那时开始仁寿县购房群体中投资客比重一路上升,到目前已超过85%,远远大于本地自住客户的占比。相信有很多读者也在那时被中介“忽悠”去看过房子。


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(某项目开盘现场,图片来源于网络)

成交量带动房价上涨,2017年8月时,视高大部分新房均价已是7000元/㎡左右;到了2017年10月,均价正式突破万元大关,增涨至1-1.1万/㎡左右。

你以为这已经完了?并没有!2018年3月某楼盘开出了1.3-1.4万/㎡的开盘价,一直到现在,在售新盘的均价显示为1.3-1.7万/㎡。


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虽然整个成都的房价在这段时间里都有一定程度的增涨,但没有哪一个区域能像仁寿一样,一个距离成都市区40公里开外的县城,一年半的时间里均价竟翻了3倍。


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光因为“面粉高于面包”我觉得还不足以有此等威力,毕竟武侯新城、怡心湖等板块也诞生了不少的高价地,但它们的房价涨幅和仁寿比起来相差甚远。

仁寿房价快速上涨,归根结底还是“炒作”!它的房价走势完美贴合了成都的调控政策,就是一个“钻洞子”的区域。在2017年4月到2018年5月这一年时间,它以不受调控政策影响+开发商集中入驻、楼面价上涨+区域规划的契机,实现了一波“完美”的炒作。

2016年10月,在全国房价走高的大环境下,成都房地产市场正蠢蠢欲动,结果新房直接被限购限价政策拍死腹中,成为西部首个被调控的城市。而这次调控并没有将二手房纳入调控范围,于是二手房需求猛增,房价快上涨,价格差在这时奠定坚实基础。在这个时候仁寿根本还没有进入购房者的视野当中。

2017年3月,由于二手房房价涨幅过高,二手房也被纳入到了限购限价范围之内,但这时的限购是以自然人为基础,每个具有成都购房资格的自然人都还可以再买一套住房,因此二手房市场依旧坚挺,仁寿也还没有得到重视。

直到2017年4月,成都再次推出限售政策以后,仁寿才开始正式火了起来。因为成都新房二手房在新取证产权以后,需要年满3年才能再次交易,这增大了购房者对房产的持有周期,对炒房者来说资金将被暂时冻结,高周转不可能了,但是仁寿并不受限购限价限售的限制。

炒作仁寿最高潮的时期是2017年7-12月,在这个时候成都开放了学历落户政策,带来数万的新鲜购房者,这些购房者与原有群体一同竞争限购区域内的新房,两种碰得头破血流,于是退而求其次,选择了仁寿这个竞争相对较小,看似潜力无限的区域。

直到2018年5月新一轮的限购政策升级以后,限购对象不再为自然人而是家庭单位,购房者群体急剧减少,当成都主城区的房源都卖不完时,大家才意识到视高是一个“坑”,1.4万/㎡的价格已经超过其价值,炒作视高的热潮才得以褪去,视高沦为以“买房送奔驰”这种营销手段来吸引客群。


曾经溢价率高达305%,现在却底价成交,这个区域的房价泡沫已破?


在现在的大环境下来看仁寿,我认为它是成都周边(市、区县)泡沫最严重的区域,1.3-1.7万/㎡的价格已经远超成都近郊区域的房价,甚至快要赶上城南正统的高新区。

房价,肯定是需要人口、产业、配套等多方面来进行支撑。就目前来看,仁寿与成都各大近郊区域相比,根本毫无常驻人口可言;产业方面虽然规划了视高经济开发区,主要发展高端装备制造业和新一代电子信息产业,但它能和天府中心、新川等板块比?并且起步时间晚,至少还需要5-10年的时间来兑现;配套就不说,大家都懂。

从人口、产业、配套等方面来看,仁寿都不具备优势,因此如何支撑房价就成了一个问题。

最后我们再结合2019年,全国楼市大方向来看。在本月召开的全国住房和城乡建设工作会议中,重申了坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”政策思路,并把“以稳地价稳房价稳预期为目标,促进房地产市场平稳健康发展”作为2019年须重点抓好十项工作的首要任务,因此房地产市场仍是以“稳”为主。

另外中科院也在本月发布的《2019年中国房地产行业走势展望》中指出,全国商品房销售面积约为172812万平方米,增速与2018年基本持平,约0.9%;全国商品房平均销售价格约为9272元/平方米,同比增长6.7%,增速较2018年下降约3.4个百分点。意思就是全国房价预计微涨,但是成交量增速要放缓。

在全国以“稳”为基调的大背景下,仁寿这种泡沫区域,我个人认为想要“稳”住房价、维持成交量并不是件易事,炒房者被套个几年是难免的,仁寿最近的土地成交和房源成交就是一个印证。

泡沫破了,再想吹起来就难上加难。

愿岁月安好,愿你远离“视高”。

(本文系转载,不代表本网观点)


原文发布时间:2019-01-22 10:18
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