去年深圳后海房价跌了14%,涨最猛的是布吉!

发布时间:2019-07-14 12:02:48 来源:地产小骚年 关键词:购房 二手房 福田汽车 散曲

作者:安静2018 来源:梵高先生

前段时间,安静从比较宏观的层面(成交套数、成交均价)对比分析了一下2018年的深圳楼市,从侧面佐证2018年的深圳楼市其实没有想象中的那么悲观,甚至比2017年的深圳楼市还要好。

仔细对比分析2018年的深圳楼市报告,其实还有更多数据是很多人意想不到的。

比如说,在深圳买一套房子到底平均要多少钱?过去一年,深圳楼市中涨幅最高的是哪个片区?有哪些房子跌了?

这次,我们就来盘点一下...

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第一个数据是套均总价,也就是说,在深圳买一套房子,平均要多少钱。

数据显示,2018年深圳新房共成交2.9万套,二手住宅共成交64627套,新房与二手房成交的比例差不多1:2.23。换句话来说就是,在所有的成交客户当中,差不多有70%的购房者会选择购买二手房。

也就是说,在这一年楼市中,我们所感受的华润3热销、华强城热销等等一系列的市场气氛,本质上都不是真实的深圳楼市,至少不能代表深圳楼市的绝大部分。

这也就是安静经常说的,二手房市场,才真正代表真正的深圳楼市。

在深圳买一套房子平均要多少钱?中原数据显示,从总价上看,2018年二手房价格从升转跌,下半年下行明显,但是全年来看,二手均价较2017年仍有上升,因此套均总价较2017年有所增加,为每套488万元。

去年深圳后海房价跌了14%,涨最猛的是布吉!


所有人都在说深圳房价跌了,但二手房的套均总价狠狠打脸,虽说涨的幅度不高,但却是上扬的趋势。

而且,特别值得一提的是,翻看前九年的数据,深圳的房子从2009年的套均总价146万/套,现在已经涨到488万/套,房子的平均涨幅达到了234.2%。

这个数据挺出人意料的,因为这还不包括契税、豪宅税啥啥的。也就是说,你所以为的深圳房价下跌,其实一直是假象,不仅是套均总价在攀升,深圳房子的交易成本也在上升。

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上面这个数据其实也还好,至少有那么一定市场敏感度的人可能都会意识到。但下面这两个数据确实出人意料。

2018年,深圳楼市涨的最凶的哪个片区?——是布吉。数据显示,2018年布吉片区成交1718套,年度成交均价为50475元/平,同比上涨15.26%,深圳楼市涨幅排行榜中,排名第一。

第二名是民治片区,均价上涨14.9%;第三名是沙井,涨了13.9%;第四名光明,涨幅是12.83%,第五名是横岗,涨8.46%;

与此同时,均价跌幅排名第一的是蔡屋围,跌幅高达25.98%,后海跌幅排名第二,达14.7%,而华为所在的坂田,也跌了10.68%。

去年深圳后海房价跌了14%,涨最猛的是布吉!


布吉为什么涨的最猛?可能还是水位较低,再加上近罗湖、福田的缘故,成为了很多刚需不得不上车的片区,再加上一些新楼盘的助力,给出一个耀眼的成绩。

数据显示,2017年下半年以来布吉片区入市新房逐步突破5万,其中均价5万以上的凯旋TRC、万科麓城、玺樾山三楼盘是2018年布吉片区的成交主力。

蔡屋围片区为什么会跌?中原给出的答案是:住宅项目较少,2017年仅有中海天钻一个豪宅项目网签,2018年新增了实地剑兰郡刚需项目在售,以致2018片区均价76143元/平,同比下降25.98%。

由此可见,一个片区新盘的成长,对于整个片区的拉动有多强悍。

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当然,上面这张表格中,最出人意料的还有另一个数据——后海片区跌幅高达14.7%。其实不仅仅是后海,整个南山区在2018年的深圳楼市中,也有很大的跌幅。

数据显示,2018年南山的成交均价是97204元/平,同比下降8.9%。福田的成交均价也有下跌,为87375元/平,同比下降0.3%。

这也恰恰印证了安静之前写过的一篇文章:《强按三年,深圳房价已回归2016年的水平》,这里面大部分讲的是豪宅片区,我们来重温一下里面的案例——

1、恒裕滨城1期前段时间刚刚成交了一套户型,113平左右,1800万的市场价,最后降到1650万的价格成交,降价幅度高达150万!2、同一楼盘的一套177平的房型,所有的盘里面都是报的3300-3400万,前一段时间有业主开始降价到3160万,降价幅度最少在140万。3、离恒裕滨城不远的翡翠海岸,89平的1600万的市场价,最终价格也下来了,1450万成交,打了9折。4、深圳湾某小区的一套房源,市场价在1480万-1500万左右,最后1380万卖掉了,降价幅度也高达100多万。


这是豪宅市场的真实反应:在经历了2016年~2017年的楼市分化、刚需按兵不动、豪宅价格一飞冲天之后,豪宅市场也在进行盘整。

为什么要盘整?价格冲太快了。在2011年-2016年,深圳楼市豪宅是千万级豪宅的天下,但到了现在,从2017年开始,千万级豪宅成交套数占比开始下滑,因为好一点的豪宅三房,基本都冲到了1500万。

换句话说,在深圳,1000万的房子已经不是豪宅了,1500万才是。1000万的总价,在好一点的地段,只能买个两房。

去年深圳后海房价跌了14%,涨最猛的是布吉!


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豪宅在进行盘整,购买力在不断的刷新,而涌入深圳的年轻人,购买力开始出现断层。换句话说,房价攀升下,低年龄段资本积累尚不充足,买房的人,年龄层也开始加大。

数据显示,深圳购房成交年龄主要分布在26-45岁之间,占比超过82%;其中26-35岁占比近47%,较2017年下滑近10%;而36-45岁占比35%,提升6%;46-55岁占比11%,提升近4%。

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年轻人买房的节奏,随着房价温水煮青蛙式的上升,已被延后。这个年龄段购房的人群,下降了10%。

当然,这里面还有一个原因是:三价合一。

中原报告显示:虽然三价合一政策出台后到正式实施前,为避免政策带来的高税费,大量人群于政策实施前购房,无论是改善性需求还是投资者,无名额人群倾向于利用父母名额购买,导致了2018年大龄购房比例大增。

但是,去除三价合一期间影响,数据依然显示,36岁以上三个年龄段购房比例上升,35岁以下仍然下降。

购房年龄731新政对当然从整体趋势上看,35岁以下购房比例呈现整体下滑趋势,而36岁以上年龄段购房占比逐年上升,购房年龄逐年提高的趋势未改变。

不仅如此,以前深圳楼市三房是主流,到了现在,两房才是成交户型中最热门的,比三房还热门。

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数据显示,在成交的户型当中,2房成交占比继续上升,达到了35%;3房只有34%。深圳人越住越偏,越住越小,看齐香港,这是不争的现实。

在这种情况下,对于手握不多存款的人,如何破?在深圳置业会是白日梦么?当然不是。

深圳房产品种多,选择面广,有年薪200万发帖买不到房的,也有年薪5万照样晒幸福小居的。

对于普通人来说,最应该做的是调整置业心态,正视现实,看米下锅,看菜下饭。钱包不够鼓,就别跟富人去凑热闹。

心比天高的最后结果是,命比纸薄,到头来来深圳十余年,还是只能乖乖蜗居农民房或者逃离。

最后还只能非常不甘的骂一句:我擦,深圳房价真特么高。


原文发布时间:2019-01-23 08:44
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