冰与火之歌!2019天津楼市仍将分化

发布时间:2019-07-10 22:12:11 来源:天津365淘房 关键词:购房 冰与火之歌 南开大学 二手房
冰与火之歌!2019天津楼市仍将分化

BC君最近在读薛兆丰的经济学讲义,比较通俗易懂,值得推荐。

有一讲很有意思——最终产品的供需决定原材料的成本。

反映到楼市上,实际上是高房价催生了高地价,而不是高地价推高房价,因果关系是反的。

这跟很多人的认知不一样,大多数人对房价的理解都是成本决定论——地价越高,房价越高,这是最简单的判断方法,所以才会有地王刺激效应。

目前是房价降,所以地价也降了,这个逻辑就清晰了。

但是,即使现在地价降了,也并不是说房价就涨不上去,实际上决定房价的核心,是供需关系!售楼处门庭若市自然就有涨价动力,要门可罗雀则要打折促销。

那天津楼市的供需关系怎么样?2019年又会如何演变?

今天就来聊聊这个吧。

01

先来看看供应的情况

2018年土地供应的成绩单不是很好看!

住宅用地停牌流拍率超26%,其中停牌或延期33宗(含4宗已成交)、流拍7宗(含3宗已成交)。四季度以来,国土部门有意通过企业报名情况,采取延迟挂牌报价截止时间等措施来减少流拍产生。

虽然停牌流拍率很高,但2018年仍然卖了约850万平米的住宅用地,比2017年上涨了24%,这也是少有的超额完成了土地供应计划的年份,2018年天津商品住宅用地供应计划为800万平米(国有出让)。

根据《2018-2020年商品住宅用地供应计划及三年滚动计划》,天津三年要完成2300万平米,那今明两年的供地计划还有1450平米,这个量仍不低。

降起拍价、减条件包、调结构……能看出来国土部门的决心,一定要保证每年1千亿左右的土地出让收入。

2018年出让的这些宅地,折合成建筑面积是1347万平米,环比上涨22%。

这些地都是三价联控地,价格都很合适,平均楼面价比2017年下降了31%,入市的节奏会很快,像李七庄、精武镇的几个项目,年中拿的地,年底就开盘了;绿城河西的三个项目,今年下半年也会入市。

再盘一下存量,2018年年底的存量是1945万平米。

而2018年新房卖了多了呢?1257万平米,跟2017年差不多。

用加减法计算一下,很明显,2019年的供应会很充足,而下半年会有小高潮。

02

再来说说需求(假设今年限购限贷政策稳定的情况)

BC君这周去静海城区调研了一下,这个市场很有意思,完全是个封闭的市场,95%以上的客户都是本地的,外来的可以忽略不计,这就是个很好的样本。

静海人口在60万左右,新房的需求每年就30多万平米,这是一个恒定的量。在这样的市场,如果供应量大了,完全消化不了。

按照这个比例计算,如果把整个天津当做一个封闭市场,那么将近1600万人口的市场,每年新房的正常需求就有800多万平米。

当然,天津绝不可能是封闭市场,虽然有限购,但“海河英才计划”一直在持续流入人口,2019年预计22万人左右。

保守1000万平米,这个就是天津新房的保底量。

我们再分区域来看。

如果说南开80万人,每年就有40万平米的需求,这是不科学的,因为市区很多需求都外溢了。

但是,人们买房都是地缘性的,外溢也是有方向的,所以简单划分一下,把天津分成东南西北四个方向。


冰与火之歌!2019天津楼市仍将分化


这张表格的信息量很大,我们一个个来说。

◆1、为什么要拿2015年的数据来做对比,是因为2015年可以当做一个正常年份,没有限购限贷限价……老百姓投资属性也不强,市场呈现田园牧歌式的和谐。

◆2、市区这两年成交较2015年大幅降低,一个原因是限购限贷造成的改善被压抑;另一个原因是二手房流通差,没法实现卖一买一;

还有一个重要原因就是供应短缺造成的,像南开区,大量的地王站岗,没法形成供应,2018年就比2017年好一些,因为南开悦玺在去年形成了一波供应。

◆3、把三列数据对比一下,河西区成交量跌幅是最大的,臀斩!而且同方向的津南成交量变化不大,说明这个需求没有外溢。

当然,河西区2-3万这档价格比较尴尬,没有合适的外溢线路,将来地铁10号线会将这部分需求外溢到河东、东丽。

需求永远都不会消失,只会滞后,这些需求在等待合适的供应,绿城仨项目只要价格适中,比如说3万5左右,在下半年肯定能收割一批,会很好卖。

◆4、津南区也值得一说,2017年供应152万平米,成交151.6万平米;而2018年供应放量到220万平米,成交量也只有155.5万平米,说明津南区的市场容量比较恒定,就150万平米左右。

目前存量超过200万平米,而且今年供应量仍少不了,所以竞争还会很激烈,价格也会受压,对买房人是好事。

◆5、东南西北四个区域,成交量明显不正常的就是西部,其他三个跟2015年相比,差距都不大。西部的需求去哪了?

来看一下西青区,2015年供应79万平米,成交129.9万平米;2017年供应77.3万平米,成交80.2万平米;2018年供应75万平米,成交61.3万平米,供应还算稳定,成交量却越来越低。

结合实际情况分析一下,结论很明显,西青房价已经有点傲娇了,在精武镇2018年年底“突袭”之前,西青区几无2万以下的楼盘。供应的几个高价楼盘都卖不动,像中北镇和张家窝的地王项目。所以,今年三价联控盘密集上市,会刺激西青区的成交量回归。

王者归来!西青要重新成为最热的环城区域,这也是万科重仓西青的原因

万科除了目前已有的6个项目,还与天津农垦就高泰产业园地块达成合作意向,当时有好几家竞标,万科凭借快周转的优势入围,居住用地超过了70万平米,绝对大盘,而且从拿地到上市预计半年左右,会很快。

◆6、北部片区比较稳定,虽然河北、红桥成交量连续下滑,但很多都外溢到北辰了。

北辰的市场容量在100万平米左右,在未来城上市之前,北辰其他板块日子还好过一些,但未来城单盘就220万平米的规模,而且地块一个接一个,其他板块2019年仍然会很难受。

◆……

光有需求不行,还得有购买力才行,天津购买力如何?

2018年底的翘尾行情已经很有说服力,金地藝墅家、未来城,两个月单盘能认购上千套。

这说明什么?在天津市场,购买力是没问题的,只要价格符合买房人预期,依然会不愁卖。

PS:

有一件事让BC君特别恼火,2018年的成交数据,几家的报告都不一致,BC君只能按照感觉选择,但趋势基本上还是一样的,不影响结论。

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原文发布时间:2019-01-22 09:16
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