公寓均价涨幅12%,商铺租金最高涨20%,2019郑州商办飞起!

发布时间:2019-07-13 12:01:32 来源:商都房产网 关键词:大数据 投资 建筑 京东

年初岁尾,又到了盘点的时候。

前两天,叨妹去参加了RET睿意德举办的年终盛典,中商数据CEO周长青、头头是道基金投资总监施嘉斌、RET睿意德华中区副总经理石俊东等嘉宾轮流做了分享。

这一年,郑州迎来了正弘城、局外等15个重量级商业项目,但是却有11个推迟了开业时间。

公寓翻红、写字楼失落,2019什么样的商办最值钱?

大江大河、大城大池,回看郑州,10年发展一个“环”,站在历史的肩膀,看当下郑州“新区”,又有什么新的启迪和期待?

其实,一切已经有参考答案。

还有不少有趣的内容,商都房产网征得特许,在这里完整分享。

加上最近的数据年报,及一些个人思考,今天咱们换个角度看郑州,或许能对你有别样启发——


01

消费分三种:必须消费、功利消费、美好消费


先看一下2018年的商业数据——

2018年,郑州累计新开商业项目15个,新增商业体量88.6万方,为史上最高。

不过,2018年初预计的是超150万方的爆发量,最终实际开业率仅有58%。


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市场下行及行业发展,对整体开发及招商工作提出不小的挑战。

但全国以及郑州,代表性购物中心的租金及营业额,增长速度依旧较高。据RET实调郑州数个项目,租金上涨甚至将近20%。

人均商业面积也将有重大突破——2017年底,0.8㎡/人;2018年底,0.9㎡/人;预计2019年底,将突破历史时刻1.0㎡/人。

不过,这也意味着郑州的优质商业依旧匮乏,未来竞争还会加剧。


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△2019年预计开业商业项目,来源见水印

“美好生活”和“新中产”正在改变郑州——

2018年起,“美好生活”作为当下经济实力提升、扩大内需的一种途径,广被提及、推广。

根据河南和郑州统计年鉴数据,郑州中等收入阶级的比例是56%,中高收入阶级则占27%。这表示,郑州已经进入中产收入期。

美好生活改变生活,新中产消费也有迹可循,能总结为四大趋势:

体验式消费>实物性消费;

定制需求>标准需求;

追求实用性>追求摆设感;

圈层区别>城市区别。


这会对郑州带来什么样变化?

1、主城区文化复兴

软件——

在美好生活的概念利好下,郑州购物中心新文化业态还有很大发展空间。如今,郑州9家主要购物中心2018年超300次活动中,场景IP类占比高达58%。而文化意识觉醒,匹配购物中心气质的文艺与艺术类活动也被重新审视。

硬件——

低密街区社交型商业崛起,带来餐饮休闲业态品牌升级。原有购物中心+室内主题街区的模式转向大MALL+室外社交街区。二环内的工业厂房改造类项目也增多,转型为的大多亦是文创类产品,比如:瑞光创意工厂、梁实书店等等。

不过,2019年,最值得期待的是一个是管城区的商都历史文化区、一个是二七区的德化步行街改造。


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目前,百年德化历史文化区改造已经启动,26栋大楼建筑外立面升级已经开始,东方红电影院即将归来。

而商都历史文化街区,重点推进毫都古巷、夕阳楼和书院街等六大片区改造。建业+南京基德+江苏一德强强联合尚不能够,据RET透露,项目已经签约成都锦里团队,未来打造出的风格会类似太古里,引入轻奢及奢侈品店,标准极高。

2、大数据、小数据,渗透度越来越高

大数据对生活的渗透度越高越高,未来更会针对场外数据和场内会员管理做“小数据”,重点在于流量变现和会员服务。

大数据是老生常谈,但如今,它们和你我的相关度已经远超想象,甚至可以科学算命、精准脱单。

比如说,在郑州几个城市级商业中,哪里逛街的未婚青年最多呢?

大数据不仅能告诉你,是正弘城!

还能很精准得分析出:正弘城顾客未婚比例高达61.7%,一骑绝尘!

并且,19-25岁的顾客比例高达40%,远高新田360、熙地港和大卫城。

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大卫城也不错,未婚比例虽然略低,但也比新田360高了1.8%,重点是来这里逛街的顾客很“多金”、出手大方,提袋率50%,人均消费100元+,高于对比项目。

新田360面积小,所以依旧霸占坪效第一的宝座。但或许是忠粉随着时间的成长,依旧渐渐步入了婚姻殿堂,单身指数略逊一筹。

大数据甚至可以通过追踪客户手机中安装的APP类别,比如bilibili——动漫、KEEP——健身等等,判断客户喜好,为商场做策(xiang)展(qin)打基础。

而这一切创新技术,是为打通全行业消费的完整逻辑做准备。未来,你喜欢的商场会主动“找到你”。当然,也让你在快乐中,不知不觉消费更多、消费更快、粘性更高。

3、餐饮业态,越来越成为其他业态创新的催化剂和粘合剂

服装+咖啡=lifestyle?

家居+咖啡烘焙+书店=创意家居?

生鲜+餐饮=超市新物种?

社交+餐饮+住宿+娱乐=轰趴聚会业态?

单纯的餐饮消费已经不能满足当下需求。越来越多的融合店,及盒马鲜生、京东7FRESH等新物种,会在2019年,与郑州人民见面,这也势必是风口之一。

4、开发商、品牌商下沉县市跑马圈地

拼多多的成功告诉我们,中国还有千村万户的老百姓正在等待消费升级。

2019年,国内的一线品牌、龙头超市,也将进入郑州围猎,甚至下沉至地市。

——截止2018年底,万达广场已经在除郑州外的12个地市入驻,新田360也布局了许昌、焦作、南阳三个地市,而优衣库、海底捞,在18地市的分店数量,也都达到了10家以上。


02

现在的地产主战场,未来5-10年的商业新阵地


2018年,郑州累计供应商服用地50宗,面积为1477.61亩;成交50宗,面积为1489.13亩,大约为住宅土地的15.5%。3-5环成为重点分布区域,也是之前城市扩容的重点片区。


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△2018年以来新增商业项目及土地供应图

RET研究了郑州几十年发展历程,总结出一个规律:

“5年一个周期,10年一个环。”


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郑州每发展完成一个环,基本上需要10年时间。

这10年当中,前5年,道路、住宅、学校等先行;后5年,商业等入驻填空。

这意味着:现在的地产主战场——3-5环之间,是未来5-10年的商业新阵地。

城市扩容步入郊区时代,一级市场外溢,郑州的发展逻辑和重心也有所改变——

1、特色小镇是郊区时代的主力军,水准趋于一线

之前仅存在于概念的特色小镇,2019年将逐步落地。

2018年1-11月,就有9座小镇类项目摘地,包括融创云智小镇、绿地嵩山小镇、正商西山小镇等等。


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令人庆幸的是,如今亮相的几个小镇,水准可趋近一线水平。

建业足球小镇,与国内外数家、及自有知名IP合作,资源运用醇熟。而绿地嵩山小镇,也邀请了阿那亚等团队指导,据悉,会采用拈花湾的原标团队,呈现效果值得期待。

2、郑州大郊区大趋势:生态人文向西,乐园演艺向东

2018年末的一个大重磅:


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郑州野生动物园,选址在登封唐庄郊野公园。建成后超万亩,全国最大。2019年项目会有实质性进展,预计未来对地方经济拉动作用在1:6以上。

政策+市场双重助力,郑州的大郊区初步形成以文旅为基底,“生态人文向西,乐园演艺向东”的发展态势。


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最新的交通枢纽规划中,高铁南站、小李庄火车站等成为大型交通设施先导,主城与郊县区域融合及港区产业功能进一步强化,城市向南发展已成趋势。

值得注意的是,管南新区等区域,“土地储备量大、科学规划、后续价值提升大”,将成为这一周期内的热点区域,以及商业前置规划区域。

此外,新乡的袁家村,华侨城、又见河南、电影小镇等等,2019年都会有实质性进展。而绿博作为国际文化创意园,也会迎来一轮爆发。

这里的想象力,没有天花板。


03

公寓拼的是附加值,写字楼格局将变


公寓,2018年成交均价上涨约12.3%。成交量与2017年基本持平。


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因为政策利好,不限购的主城区公寓刷出不少销售“神盘”。这意味着,30-80万总价的投资品需求很大,郑州有购买力、有购房需求的人,依旧大量存在。

但公寓本质上“没有卖点”,所以如今竞争的核心是“附加值”。比如附加教育资源、大师设计、精装修、土地年限、超长返租、低首付等等。

未来,公寓价值的高低,会回归商业本质属性,比如不可复制的地段、城市价值,以及运营服务价值等。抓住高净值人群,才是上上之选。


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高铁站、龙子湖等东区片区持续集中去库存,其他区域零星出售去化,是郑州写字楼市场的常态。

转折点在高铁东广场片区——2019年陆续入市,将开启一个全新的写字楼格局,比如以自持为主、吸引总部办公、发展楼宇经济等等,操作形式与以往完全不同,值得期待。


04

10个预测,看穿郑州2019


2019年何去何从?RET总结出了10大展望,去重前文列出的关键点,我们筛选出5个主要分享:

1、常西湖新区、高铁东广场、北龙湖迎来“燃点”

常西湖新区迎来高光时刻——2018年“四个中心”的基本落成、2019年区域内两条地铁线路开通,以及即将到来的全国少数民族传统体育运动会,不仅将提振区域经济发展,也将使城市形象有进一步提升。

值得注意的是,北龙湖,因为自贸区重调了片区部分土地性质,之前洽谈的商业项目或多或少受到了影响。层高低、容积率低、人口密度也在降低,这影响到了之前意向入驻的部分开发商,落地的决心和推进速度。

另外,金融岛上的商业也已经启动筹备;滨河国际新城发展约5年,也到了商业推进和落地的周期点。

2、金水北区小空白商业值得期待

建业凯旋广场、瀚海海尚、花园路三全路周边,目前集聚着大百万人流。尤其是金水北部片区,因为缺乏大型商业,甚至需要到南边的花园路商圈,或者北到惠济区去消费。

这是目前郑州主城区肉眼可见的最大一块商业空白地。

3、产业地产发展模式迎来新起点

国家自贸区光环下的北龙湖产业用地或将入市,郑州推出新型产业用地类型M0试点,可以兼容最高30%的商业,这将直接推动产业发展,因而2019产业地产发展模式也将迎来新起点。

4、整租、资产交易型物业市场活跃度提升

城改仍然是主城区土地供应主力。未来,这类城改附属商业、安置集中商业、城市更新类物业,会成为独特供应板块。

随着安置房的交付,村民很有可能会整租打包安置商业,出售、或者寻找运营。这是继旧改后,难得的抢滩主城区商业机会。

5、公寓出租和运营迎来市场挑战

2016年郑州成交的百万公寓将陆续进入租赁市场,这对郑州的租金价格、公寓运营是一个大挑战。而最近,长租公寓运营方的收并购频发,也预示着风口难续。

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关于区域的预判,总结一下,7句话:

1、主城区文化复兴,看商都历史文化街区、德化步行街改造。这里会诞生一个小“太古里”。

2、北龙湖,因为自贸区重调了片区部分土地性质,之前洽谈的商业项目落地速度会放缓。

3、金水北区-杨金,是目前郑州主城区最大一块商业空白地。

4、管南新区等区域,“土地储备量大、科学规划、后续价值提升大”,将成为这一周期内的热点区域。

5、滨河国际新城发展约5年,到了商业推进和落地的周期点。

6、生态人文向西,乐园演艺向东。绿博作为国际文化创意园,也会迎来一轮爆发。

7、郑州发展5年一个周期,10年一个环。现在的地产主战场,3-5环,未来5-10年的商业新阵地。


原文发布时间:2019-01-21 18:33
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